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【转载】中美两国房奴大比拼究竟谁幸福?  

2013-08-07 23:45:23|  分类: 经济转文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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8月3日,经济学者王巍新书《金融可以颠覆历史》在京首发。当现场讨论话题“金融有什么用”时,嘉宾任志强直言,中国人的“房奴”观念是错误的,很多人所谓的“房奴”其实是用今天的货币锁定了今天的价值。几年后,大家会发现分期付的那些钱变得更超值,所谓的房奴都成了有钱人,还在做房奴的过程中享受了生活。

无独有偶,最近房奴幸福论又开始在坊间广为流传,还是照搬十多年前那个广告:“中国老太太攒够了一生积蓄才买房,没享受多久安逸的新居生活就离开了人世。而美国老太太贷款买房,到了死前已经住了三十年自己的房子”。仿佛全世界房奴都是最幸福的群体,现如今凡是不肯做房奴的人似乎早已成为不懂使用金融杠杆赚钱和改善生活质量傻子的代名词。

不过笔者认为,任志强所谓的今天的房奴几年后都将成有钱人的论调只适用于过去,房价单边上涨之时,而并非适用于未来。似乎任总忽视了一个关键问题,就是任何投资品种不可能永远上涨的铁律,中国房价更是如此。更何况大多数房奴只拥有一套房产,就算房价涨了,也只是心理上悄许宽慰罢了,而并不能将自己仅有的居所在市场上变现。其实当我们纵观全世界的房奴阶层,就会发现在美国做房奴不知道要比中国房奴幸福多少倍,中国房奴其实是最苦、最窝囊的一个群体,那么同样做房奴,在中美房奴之前有啥本质区别呢?

其一,美国人的父母是不会拿自己的钱给子女去买房或付首付的,一切让子女自行解决。因此美国年轻人即使做房奴,也只是青年时期提前用自己中年时期的挣的钱,这叫跨期转移,它只涉及自己,一切由自己来担当,而不会去牺牲父母、亲戚几代人的幸福。美国房价和收入之比最高是1:7,而中国一二线城市的房价与收入比在1:25以上。所以相比而言美国年轻人自己还贷的压力远比中国房奴要轻得多。

而中国的高房价已经到了跨代转移也仅能够支付首付的程度。父母必须要为子女辛辛苦苦积蓄资金,然后再替子女付完首付。对许多普通中国家庭来说,一对夫妻忙碌大半辈子,只能做两件事:一件是攒够钱买个房子给自己住,然后再攒钱替孩子付首付。等这两件事情都已解决完毕,他们也已经进入了晚年,没有多少时间和精力去享受人生了。相对来说,美国房奴即使再苦也只是苦自己绝不拖累父母,所以美国房奴的跨期转移要远比中国房奴的跨代转移要幸福得多。中国上望而生畏的高房价,下无保障房托底,已经是普通民众无法承受之重,难怪克鲁格曼指责中国的高房价是“邪恶的泡沫”。

其二,当住房支出超过30%时,美国政府会对房奴施以援手。美国政府认为:当一个家庭的住房支出超过总收入的30%,就是一种过重的负担,政府必须施以援手,否则人民就是为买房而生活,而劳作,生活过得没有幸福和尊严。毕竟人生一世,总不能只为一套住房而奋斗吧。其实,国际公认的住房支出不能超过总收入的30%,如果像中国一线城市那样,房奴的还贷支出达到总收入的70-80%以上时,不仅银行风险巨大,而且社会资金过度集中于房地产,这不利于社会消费和实体经济的可持续发展,这种以房地产为唯一支柱的经济发展模式,注是会有恶果的。

    举个例子:美国南加州的圣地亚哥市,单身妈妈格林尼斯在一家超市当收银员,格林尼斯的年收收入大约两万美元,远远低于美国住房与城市发展部公布的家庭收入中间值:63400美元。相对于该地区的一幢150平米左右的普通二层楼房,大约在四十万美元左右。也就是说,像格林尼斯这样的低收入者,至少需要不吃不喝二十年的收入,才能负担起这样的住房。

     但是格林尼斯是幸运的。她享受了美国政府给予低收入者提供的租房补贴券。现在她住着一套两室一厅的大房子里,由于地点好、社区好,对外的公开房租高达2000美元一个月,比格林尼斯的收入还高。但是她自己只要付550美元左右,政府付余下的1450美元。因为根据美国政府规定,如果一个家庭的年收入低于所在地区家庭收入中间值的80%,可以申请住房补助。补助的方式有两种:1、直接向低收入家庭提供低价公共住房;2、向低收入家庭发放租房券,享受补助的家庭必须拿出家庭总收入的30%支付房租,余下部分用住房券来补足。显然美国的房奴和穷人享受着政府的补贴,有着较全面的保障体系,他们的生活绝对远比中国房奴要好得多。

其三,美国房奴即使违约,也不必冒被银行赶上大街的风险。美国人在六年前也有过短暂的炒房热闹,主要还是银行背黑锅,政府把银行救活了,最终是为了救那些用高价买房的房奴们。

美国房奴杰克当年用五十美元万购的房早就供不起贷款了,银行拿他没办法,因为他申请了破产,就是硬呆着不走,法院也不发驱赶证。杰克申请破产并不影响工作,他照样每月收入七千美元,只是坦坦荡荡地不交一分钱给银行,白白住了三年多了。杰克说:“这不是我的错,政府拿了我们的税钱去救活了那些贪婪银行家们,谁来救过我们?我们难道没有这种被救的权利?”杰克这两年多省下了近三万美元,他准备用老婆的名义买另一栋房,然后出租,他认为如今房价触底反弹,而美国经济恢复正在加快。

笔者认为,把中国与美国房奴相比,谁才是真正的房奴?公平讲,都是“房奴”,区别在于前者一旦上了车就永远无法到站,没上车的也无法继续在站台等车,而后者当了房奴仍有相应的摆脱力量,而且并不违法。

其四,美国人购房大多是指购买拥有永久产权的别墅,做房奴心安理得。而中国人购房大多是购买公寓房,其下面的土地是国家的,一轮七十年使用权通吃了一个三代人储蓄,之后的另一轮七十年再去通吃另一个三代人之家的储蓄,只有这样的政策才能吸收那巨额的超发货币量,用房地产把货币凝固起来,避免过度通胀,同时变成GDP数字。

最让中国房奴吃不消的是,实际上中国商品房的质量根本不可能让他们住上七十年,就连住建部的官员也承认,现今中国商品房最多可以住上三十年。极具疯剌意味的是,可能当房奴把房贷还清之后,他们又要面临因房子质量隐患需要拆迁的问题。在现实生活中,我们不断听到楼脆脆、楼歪歪式的质量不合格的商品房层出不穷。试想一套商品房质量只够居住三十年,要价却开出数万元/平方米,如果不是看好未来房价还会上涨,哪个自住型冤大头肯买这样的房产啊。

笔者认为,中国的高房价责任在政府,从1998年开始取消福利分房,将房地产一下子完全市场化,但政府却忽视了二个问题:一、保障房没有托底;二、人为将房地产金融杠杆拉得过长。显然,中国房奴根本不能与美国房奴相比:一、美国房奴一切债务自己扛,美国房奴的跨期转移要远比中国房奴的跨代转移要幸福得多。二、美国房奴要活得有尊严,政府只让其缴纳月收入30%用以还房贷。三、就算美国房奴还不出钱,银行也拿美国房奴没有办法。四、美国房奴享受的是永远产权,不仅是房子,包括房子下面的土地都是自己的。相比之下,中国房奴是全世界活得最累、最不幸的人,我实在找不出中国房奴们值得骄傲和幸福的理由。

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